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徐铁人的博客

徐铁人 绕着地球去旅行

 
 
 

日志

 
 

应该让经济适用房对高房价发挥震慑作用.  

2009-05-24 00:09:00|  分类: 铁人视点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    政府下大力气建设的经济适用房在一定程度上解决了城市低收入家庭的住房紧张问题,让生活在社会底层的住房困难户也看到了改善居住条件的希望.近来,中央政府更是督促地方当局进一步加大保障性住房的供给,并期望大量上市的保障房能够在一定程度上抑制房价的继续高企,这种愿望当然好但实际上价格低廉的保障性住房除了能够在某个阶段拉低某地房价的平均值以外,对整体房价的实质性降低并不能起到太大的作用.

    我们知道,购买经济适用房的人群并非房地产开发商们的目标客户群-即便政府取消保障性住房的建设,那些原本购买了或者正在准备购买经适房的城市底层人群也不可能转而去购买价格昂贵的普通商品房.实际上开发商们紧盯着的乃是不符合购买保障性住房条件的中产阶层和高收入者,而这些人群恰恰是最受高房价折磨的社会中坚阶层.因此,一面是政府冀希望于借助不断加大的保障性住房的供应量降低房价,一面是开发商继续利用各种手段各种机会提高房价.

    按说在席卷全球的金融危机之下中国的房价本应该顺势而降,这样才符合一般的经济发展规律.但是聪明的中国房产商们却可以采用捂盘惜售的手段制造出局部供不应求的局面以保住高房价,至于采用假按揭和雇托排队抢购等手段更是在一时间对那些真正的购房者在心理上不断产生巨大的压力从而迫使他们尽快出手.我不否认三四月份的小阳春中的确存在着大量真实的购买量,但开发商们制造的各种抢购假象不能说没对那些真实的购买者产生了巨大的心理压力,很多原本观望的人就是在这种状况之下才仓促加入了排队抢购的行列.

    记得在经济适用房刚刚上市的最初几年,政府并没有对购买者进行严格的审核,致使许多"没有购买资格"的较高收入者住进了本不该允许住进去的经济适用房.这种情况虽然看似不大合理,但实际上却在某种程度上抑制了高房价-北京的天通苑就是一个很好的例子.这个位于距离亚运村几公里的较好地段的超大型经济适用房项目就曾在两三年内一直对亚北地区的房价起着稳定器的作用.后来,因为经济适用房不再允许非困难家庭购买以及天通苑项目的售馨,亚北地区的房价便立刻由2600元每平米猛窜到五六千一平米直至现在的一万元以上.

    在对购房人实行严格的资格审查这一新的政策以后,经济适用房"价格稳定器"的作用就无法再发挥效力了.关于这一点,南三环外宋家庄附近的经济适用房就是一个明证.尽管这里的经济适用房价格仅仅在六七千元一平米,但它附近的楼盘照样叫价叫到一万五甚至更高.经济适用房除了能够在局部降低房价的平均值以外,原本具有的对高房价的抑制乃至震慑作用便荡然无存了.

    其实,各地政府应该充分认识到经济适用房对高房价的这种抑制作用并尽可能地让它发挥功效.做到这一点其实并不难,就是允许所有的公民公平地排队购买经济适用房-前提是必须属于公民的第一次置业,且倘要在若干年以后将所购房屋出售也不得高于当年类似地段经济适用房的价格.当然,对于那些因为旧房拆迁以及城市改造而失去住房而又属于第一次置业的家庭则允许这部分人优先购买而不必排队等候.实行这样的政策以后,暂时没有能力购房的人就不用再担心将来更加买不起而提前透支未来的收入;刚结婚以及即将结婚的小青年也可以暂时租房子住而不必厚着脸皮无奈地做啃老一族;更重要的是,即使是经济条件不错的中产阶级家庭也可以权衡到底是排几年队购买经济适用房还是在能力所及的情况下购买普通商品房.这样一来,即使是所谓的刚性需求也不必硬着头皮让磨刀霍霍的房产商们宰上一刀.最重要的就是无论是购房者还是房产商们也都会相应地降低对未来若干年内房价的预期,与此同时,那些不想排队购买经济适用房的中产阶层乃至富裕家庭也可以把当时当地经济适用房的价格作为买房时的参照,结果就会象当年亚北地区的楼盘那样,高过天通苑2600元每平米一点点的楼盘还可以旺销,而若是远远超过这一基准价格的就会受到购房者的冷落,开发商们如果再想任意涨价就需要好好地考虑考虑了,或者干脆就等着同地段的经济适用房封盘之后再寻思涨价的事,可事实上开发商们大概也是不敢等的,因为说不定一个新的经济适用房项目又在他们的旁边开盘了!

 

 

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